Подробно изучаем информацию про ветхое жилье: что это такое и как определить данный статус?

Какие дома подлежат сносу или реконструкции?

Само название программы недвусмысленно указывает, что дом, подлежащий сносу, должен быть ветхим или аварийным. Какое же жилье можно отнести к таким видам?

Если с аварийными домами все более-менее понятно — это те, жить в которых просто опасно для жизни, то с ветхим жильем есть сложности.

В 3-м разделе постановления правительства РФ N 47 от 28 января 2006 г. перечисляются основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Согласно документу, причиной для расселения может быть следующее:

• снижение уровня надежности здания до недопустимого;
• изменения окружающей среды и параметров микроклимата, которые не позволяют обеспечить соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических норм;
• расположение здания в промышленных зонах, зонах транспортных или инженерных инфраструктур;
• расположение в опасных зонах, где высока вероятность схождения оползней, затопления, лавин и т д.

Как видно, определения «ветхий» здесь нет, речь идет именно о непригодном для жизни жилье.

Важно! Жилищный кодекс также не дает однозначного определения: что же считать ветхим жильем.

С натяжкой можно считать ответом определение в методическом пособии МКД 2-04.2004 по содержанию и ремонту жилищного фонда. Этот документ предлагает такую трактовку: ветхим считается здание, конструкция которого имеет износ для каменных домов более 70%, а для деревянных более 65%. Однако руководствоваться этим документом не всегда возможно, так как точных методик расчета в пособии не дано. Как тогда объективно определить, до какого состояния доведен дом: непригоден на 70% или его износ всего 68%?

Для того чтобы дом принял участие в программе, жильцам нужно получить признание межведомственной комиссии, которая и утвердит: пригодно здание для жизни или нет. Да, в какой-то степени такое решение будет определяться не только фактическими показателями, но и субъективным решением членов комиссии. Но другого варианта пока законом не предусмотрено.

О том, когда будет снос пятиэтажек несносимых серий 1-510, 1-515 и кирпичных домов с кодом 1-511 и 1-447, читайте тут.

Пошаговые действия государственной власти

При поступлении заявления, органы самоуправления должны незамедлительно решить вопрос переселения жильцов из непригодного помещения. Это совершается несколькими способами, которые регламентируются 86-88 ст. Жилищного кодекса.

Заявление о признании дома ветхим и аварийным составляют не только сами жильцы. К данному решению приходят органы Роспотребнадзора и пожарной службы, руководители ТСЖ и сотрудники ЖКХ.

Все действия государственных органов последовательны:

1. Специальная комиссия изучает пакет документов, собранный жильцами или структурами, представляющими права граждан.
2. Проводится детальная экспертиза дома.
3. По результатам составляется акт, в котором указываются все повреждения дома, а также процентное соотношение разрушений.
4. Выносится распоряжение о проведении реконструкции или сноса жилья.
5. Копия распоряжения передается собственникам жилья для ознакомления. Без их ведома ничего происходить не может. Данное решение жильцы могут обжаловать в судебном порядке.

Труба зовет

Газета «Коммуна», Воронеж: Новые дома — это хорошо. Но мы знаем, как сильно изношена инфраструктура ЖКХ, что чревато авариями и экономическими потерями. Что делается для решения этой проблемы?

Сергей Степашин: Это вопрос модернизации ЖКХ. Нам 70 процентов коммунальной инфраструктуры — канализация, тепло, котельные — еще от Советского Союза досталось. Нашему фонду поручено подготовить предложения, как навести здесь порядок. Будем работать по этой теме вместе с Минстроем.

И у нас появится программа модернизации ЖКХ, как по аварийному жилью?

Сергей Степашин: Она была и уже реализована в 25 регионах. Недавно я ездил в Псковскую область в город Остров. Там ведется масштабная модернизация двух котельных для увеличения их мощности. Теперь жители Острова гарантированно будут с теплом.

Всем этим, конечно, надо заниматься. У нас есть хорошие технологии, предприятия, специалисты. Все можем изменить.

Ну, хоть в тех 25 регионах, где программа работала, уже все нормально?

Сергей Степашин: Что вы! Еще работать и работать. Но около 10 миллионов человек смогли улучшить свои условия. Немного, конечно. Хотя, как считать.

Хорошо бы и остальным улучшить. Наверное, все-таки нужно принимать долгосрочную и масштабную программу?

Хуснуллин потребовал предоставить планы по переселению из ветхого жилья

Сергей Степашин: Безусловно. Сейчас готовится серьезное совещание по ЖКХ под эгидой президента страны. Оно будет касаться работы муниципалитетов и проблем с коммунальной инфраструктурой. Это на перспективу. Но есть проблемы, которые надо решать оперативно. Они связаны с коронавирусом. Три месяца люди могли задерживать оплату коммунальных услуг, не боясь пени. На капремонт вообще платить не надо было. Общественный совет Минстроя, который я возглавляю, написал письмо на имя премьер-министра, чтобы все-таки продумать варианты компенсации компаниям, которые работают в ЖКХ.

Газета «Южноуральская панорама», Челябинск: Сергей Вадимович, какие меры необходимы, чтобы не допускать поспешного перевода запущенного жилфонда, требующего ремонта, в аварийную категорию?

Сергей Степашин: Делать вовремя капитальный ремонт. Однако бывает и так: дом в принципе-то неплохой, его можно капитально отремонтировать. Но он находится в очень хорошем месте — в центре города. И на него положили глаз бизнесмены.

Они с удовольствием снесут дом, а на его месте сделают торговый центр или еще что-либо. С такими историями мы столкнулись в Махачкале, были эпизоды в Зеленодольске, это Татарстан. В таких случаях фонд занимает принципиальную позицию. По Татарстану дело дошло до Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека.

Регионам выделят более 6 миллиардов рублей на строительство жилья

Кстати, о правах. Не все жильцы хотят переселяться.

Сергей Степашин: Это проблема! Большинство жильцов готовы уехать, а одна-две семьи говорят: «Мы не уедем!». Сейчас в закон готовятся поправки в части формирования единого подхода к ликвидации ветхого и аварийного жилья. Что касается ветхих домов, то проблема будет решаться голосованием граждан, что позволит защитить права людей и минимизировать количество судебных споров. Таким образом, решение о переселении будут принимать сами граждане.

Тимур Алиев, собкор «РГ» в Махачкале: Не всегда люди капризничают. В Махачкале многие семьи отказываются из центра города переселяться в район бывшего ипподрома. На новом месте не созданы условия. Нет школы, детсадов, проблемы с электроснабжением.

Сергей Степашин: Нам это известно. Сейчас в Махачкале ведутся судебные разбирательства, власти предлагают людям разные варианты. С коммуникациями навели порядок.

Вообще, такая ситуация при реализации программы является в своем роде уникальной. Для того чтобы не допустить подобного, необходимо с самого начала прислушиваться к мнению людей, которых планируют переселить из аварийного жилья. Находить компромисс и совместно вырабатывать решение, которое устроит всех.

4. Права собственников жилых помещений при признании жилого дома аварийным:

4.1. Права собственников жилых помещений при расселении аварийных домов

Права граждан — собственников квартир при признании жилого дома аварийным зависят от оснований выселения.

Действующее законодательство различает два основания для расселения граждан из аварийного жилья:

• расселение граждан, когда жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан, но принято решение об изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом для государственных или муниципальных нужд;
• признание жилого дома аварийным и включение его в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Согласно этой статье собственник может рассчитывать только на выплату выкупной цены изымаемого жилого помещения. При этом
не обязаны обеспечивать собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.

Во втором случае, когда МКД включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственники жилых помещений вправе рассчитывать не только на выкуп изымаемого жилого помещения, но и на предоставление взамен другого жилого помещения.

Причем выбор любого из названных способов остается за собственником жилого помещения (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ; разд. 2 Обзора судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014).

Исключением являются собственники, которые приобрели жилые помещения уже после признания МКД аварийным.

Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение.При этом размер возмещения не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

4.2. Права собственников нежилых помещений в аварийном МКД

Правовые последствия признания аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в МКД законодательством прямо не урегулированы.

Приведенная норма связывает возможность компенсации стоимости недвижимого имущества его собственникам с прекращением права собственности на недвижимое имущество при изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно находится.

Порядок действий

Для признания МКД негодным для проживания необходимо совершить следующий порядок действий:

1. Провести экспертизу дома.
2. Обратиться в межведомственную комиссию.
3. Дождаться принятия решения.

Признание здания аварийным носит заявительный характер, то есть инициатива должна исходить от самих жильцов дома. Заявителями могут быть собственники квартир, а также арендаторы, проживающие в жилом помещении на основании договора социального найма. Без заявления администрация не будет совершать никаких действий в отношении МКД.

Экспертиза

Чтобы доказать, что здание МКД является аварийным, жильцам необходимо провести строительную экспертизу, которая осуществляется специализированной организацией. Проведение экспертных работ оплачивается жильцами, проживающими в обветшалом здании, самостоятельно.

Прежде чем обратиться в экспертную организацию, жильцам следует самостоятельно оценить, является ли их дом аварийным. Собственникам следует осмотреть МКД на предмет физического износа.

Например, если в здании протекает крыша, то это не повод признавать его аварийным. МКД в таком случае будет являться объектом, требующим ремонта.

Порядок проведения обследования МКД прописан в Постановлении Правительства № 1082 от 21.08.2019. По итогам проведенных работ жильцам выдается экспертное заключение, содержащее полные сведения о состоянии здания, его инженерных коммуникациях, соответствии санитарно-эпидемиологическим требованиям и прочие параметры. Данное заключение имеет юридическую силу и является ключевым документом для отстаивания жильцами своих прав в администрации или суде.

Обращение в уполномоченную комиссию

Включение МКД в перечень жилья, непригодного для жизни людей, происходит на основании решения уполномоченного органа. Им является межведомственная комиссия, которая назначается администрацией муниципального образования. В ее состав входят представители муниципалитета, пожарной службы и других ведомств.

Состав комиссии утверждается постановлением местной администрации. После получения экспертизы, проведенной специализированной организацией, жильцы должны направить заявление в комиссию и приложить к нему следующие документы:

• правоустанавливающую документацию на жилое помещение;
• заключение специализированной организации, проводившей обследование;
• заключение проектно-изыскательной компании при проведении обследования несущих конструкций;
• письма или жалобы жителей.

Заявление и прилагаемые к нему документы направляются в комиссию одним из следующих способов:

• лично;
• по почте;
• через портал Госуслуг.

Если жильцы не представили полный комплект документации, и комиссия не имеет возможности получить их посредством межведомственного взаимодействия, то обращение граждан остается без рассмотрения, а обращение возвращается заявителю в течение 15 дней.

Принятие решения

Чтобы принять решение о том что здание является аварийным, комиссия выполняет следующие действия:

1. Принимает и изучает заявление и представленные доказательства.
2. Определяет перечень дополнительных документов.
3. Определяет состав экспертов.
4. Проводит работу по оценке пригодности/непригодности строения для проживания.
5. Составляет акт обследования и заключение.
6. Направляет принятое решение заинтересованным лицам – заявителям.

Дополнительную документацию комиссия запрашивает путем межведомственного взаимодействия. В ходе работы уполномоченный орган вправе назначать необходимые обследования, результаты которых приобщаются к документам, поданным заявителем.

На заседание комиссии приглашается собственник жилья, с правом голоса. Решение должно быть принято не позже, чем через 30 дней с даты регистрации заявления жильцов. В ходе заседания должно быть принято одно из решений:

• МКД признан годным для проживания;
• дом непригоден для жизни;
• МКД является аварийным и требует реконструкции;
• здание признано аварийным и должно быть снесено;
• основания для включения дома в перечень аварийного жилого фонда отсутствуют.

Решение принимается путем голосования. Если голоса разделились в пропорции 50/50, то окончательный вердикт о судьбе дома выносится председателем уполномоченного органа.

В течение 5 дней после голосования решение оформляется в письменном виде и направляется в адрес заявителя. Гражданин имеет право обжаловать полученное постановление в судебном порядке в течение 3 месяцев.

Не дожидаясь аварии

Татьяна Дмитракова: Месяц назад в жилом доме Комсомольска-на-Амуре обвалился потолок, женщине придавило ногу. Обошлось без серьезных травм. Кто и как должен контролировать своевременность ремонта в жилых домах? Как избежать подобных ЧП?

Сергей Степашин: Вопрос действительно очень серьезный. Контролирует своевременное выполнение работ по капитальному ремонту региональный Фонд капремонта.

Чтобы исключить ситуации, подобные описанной, необходимо, чтобы представители Государственной жилищной инспекции региона и муниципалитета регулярно проводили мониторинг всего жилищного фонда. По факту таких обследований должны принимать меры оперативного реагирования.

В случае если собственники жилья понимают, что проживание в многоквартирном доме опасно для жизни, им необходимо обратиться в свой муниципалитет с просьбой признать их дом аварийным. В течение 30 рабочих дней межведомственная комиссия рассматривает заявку, проводит обследование здания и принимает решение — является ли дом аварийным.

Татьяна Дмитракова: А у нас в Хабаровске недавно рухнул дом, который мэрия неоднократно признавала подлежащим реконструкции. К счастью, никто не пострадал. Но в городе — десятки таких бараков, жильцы которых судятся с чиновниками за право получить новые квартиры. Как бороться с подобным упрямством местных властей? Может, надо изменить процедуру оценки?

Сергей Степашин: В первую очередь, необходимо разобраться с вопросом: почему дома признаны пригодными для реконструкции. Возможно, эти здания являются объектами культурного наследия. Мы разберемся.

В России могут упростить порядок электронного оформления недвижимости

Что касается процедуры оценки аварийности зданий, то хочу обратить ваше внимание на то, что в 2019 году по инициативе Фонда ЖКХ был разработан свод правил «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния»

Он вступил в действие 25 июня 2020 года. И теперь, например, состояние многоквартирных домов высотой до пяти этажей включительно обследуется по визуально наблюдаемым дефектам фундаментов, несущих стен, перекрытий и других строительных конструкций здания.

Обследование проводится до первого обнаруженного дефекта, который соответствует любому критерию аварийности.

Таким образом, процедура оценки многоквартирных домов стала существенно менее трудоемкой, а значит, более доступной и для граждан, и для муниципалитетов.

Стоимость обследования должна снизиться примерно в семь раз.

Какие нужно подготовить документы для процедуры?

Собственникам потенциального опасного дома необходимо собрать немало документов, чтобы добиться признания дома нежилым. Одного заявления крайне недостаточно поэтому для достижения положительного результата нужны следующие документы:

• заявление от имени собственника и других уполномоченных органов с просьбой признать дом аварийным;
• технический паспорт жилья, полученный в БТИ, где должны быть указаны такие данные: физический износ здания и его конструкций, остаточная стоимость;
• заключение или акт осмотра здания Роспотребнадзором, СанЭпидемСтанцией, противопожарной службой;
• планировка здания и помещений, выданная БТИ;
• заключение специализированной организации о техническом состоянии дома, строительных конструкций, отдельных помещений с указанием категории непригодности МКД;
• акты осмотра, инспекций дома, помещений со стороны собственников, УК, ТСЖ, жилищной инспекции, отчеты и акты о всех проведенных ремонтных работах;
• заключение городской жилищной инспекции о всех проведенных мерах по контролю за соблюдением жилищного законодательства;
• другие документы и материалы, которые может потребовать межведомственная комиссия города для установления объективной картины.

Перечень выше указанных документов не является исчерпывающим, так как может потребоваться дополнительная документация и проверка.

Грамотное составление заявления

Первое, с чего следует начинать процедуру признания дома аварийным – это написание заявления в межведомственную комиссию с соответствующей просьбой. Оно составляется в свободной форме, где обязательно указываются причины такого решения.

Важно! Образец формы заявления можно скачать на сайте единого и регионального портала государственных услуг.

Если заявление подается собственноручно, то его следует написать или напечатать на листе формата A4. Обращение должно соответствовать общепринятым правилам делопроизводства. В правом верхнем углу указывается ФИО и должность уполномоченного лица, к кому подается заявление (председатель городской межведомственной комиссии) и все реквизиты собственника/жильца, его представителя.

К таким реквизитам заявителя традиционно относятся следующие данные:

1. ФИО;
2. дата рождения;
3. место жительства;
4. ИНН, СНИЛС;
5. номер мобильного телефона и адрес электронной почты.

Далее в середине листа пишется слово «заявление», а под ним основной текст и просьба признать МКД аварийным и подлежащим сносу. В заявлении обязательно нужно указать полный адрес дома.

Основной текст должен быть максимально кратким и лаконичным, так как вся основная информация содержится в прилагаемых документах. Можно написать только просьбу о признании дома аварийным. Этого будет вполне достаточно.

После основного текста необходимо написать слово «приложение» и перечислить нумерованным списком все имеющиеся документы, которые подтверждают все основания признания дома аварийным.

В самом конце документа ставится дата и подпись заявителя.

Подобное обращение обязательно должно быть зарегистрировано отделом канцелярии городской администрации в 2-х экземплярах.

Закон допускает и составление коллективного заявления, но в правом верхнем углу нужно написать ФИО всех жильцов, а это все же проблематично поэтому эффективнее всего приложить к заявлению жалобы и обращения всех заинтересованных лиц.

Особенности эксплуатации

Возможно ли проживание в таком доме?

В Жилищном кодексе Российской Федерации сказано, что после обследования жилья на предмет состояния, в случае если специальная комиссия вынесла вердикт о признании здания аварийным, граждане должны быть выселены в течение двух суток (подробнее об аварийном и ветхом жилье рассказано здесь).

В статье 85 того же законодательного акта сказано, что здания с признаками деформации несущих конструкций, сильным износом, несоблюдением санитарно-биологической опасности не могут выступать в качестве жилья. Жить в таких зданиях на законодательном уровне запрещено.

По официальному регламенту, жителям должны предложить временно переселиться в жилье из государственного фонда. Такая смена жительства не сопряжена с получением прав на новую квартиру. Гражданину предоставляется своеобразная бесплатная аренда помещения. Поскольку переезд связан с дополнительными трудностями, да и оставлять квартиру без присмотра мало кому хочется, многие жители аварийного дома принимают решение остаться.

На данном этапе принудительное освобождение квартиры не практикуется. Каждый человек имеет право остаться в аварийном доме, после его признания таковым, приняв риски. Однако если дом будет включен в программу расселения, у гражданина не будет альтернатив. О программах ликвидации ветхого и аварийного жилья читайте детальнее тут.

Допустима ли прописка?

Прописывают ли в аварийном жилье или нет? Федеральный закон от 25.06.1993 №5242-1 не запрещает гражданам регистрироваться/прописываться в доме, который признан аварийным. В статье 8 данного закона представлены все случаи, в которых лицу может быть отказано в регистрации. А в законодательном акте об аварийном здании указан лишь запрет на приватизацию такого жилья.

Что делать, если ситуация не разрешается?

Часто случается так, что главной проблемой проживающих в аварийном жилье граждан оказывается разрешение ситуации с переселением в новые квартиры или выплатой компенсации. И та, и другая мера возможна только в том случае, если дом внесен в программу по реновации муниципалитетом. Но бывает, что дом так и простаивает в статусе аварийного, к тому же не один год.

Что остается делать гражданам? Выясняем законодательные нюансы. Свои выводы по этому поводу представил Верховный суд России.

Справка. В заявлениях говорится, что до момента, пока дом не внесен в программу сноса и строительства нового жилья, судебные инстанции могут требовать у муниципалитета только предоставить всем гражданам временное жилье.

Однако россияне могут оспорить выводы комиссии и доказать, что проживание несет угрозу для жизни и необходимо ускорить процесс ремонта или сноса. Дело в том, что сроки расселения устанавливает сами региональные власти, на федеральном уровне это не прописано. А сроки, в свою очередь, устанавливаются в зависимости от объема финансирования программы и особенностей самой программы.

Отметим, что в Российской Федерации довольно часто возникают проблемы с аварийным жильем, хотя на бумаге прописано все максимально просто – признание жилплощади аварийной и переселение граждан.

1. Требуем предоставить временное жилье. Однако у россиян есть также и комплекс прав, муниципалитет должен предоставить им жилье на замену и в итоге компенсировать квадратные метры. Каждый хозяин квартиры имеет право выбирать, получить ему деньги или другое жилье. Помните, что проживать в таком доме можно только до поры до времени, да и регистрация предусматривает множество нюансов.
2. Обращаемся в муниципалитет и выясняем, действуют ли программы по сносу. Если да, требуем включать туда еще один дом.
3. Сообщаем о судьбе аварийного дома федеральному правительству (в Минстрой).
4. Если дом внесли в программу, но новые квартиры не соответствуют минимальным стандартам, обращайтесь в суд.

Судьба аварийного дома заканчивается сносом (если комиссия не вынесла решения о том, что здание необходимо отремонтировать). А это означает, что каждому владельцу квартиры в таком доме нужно бросить силы на то, чтобы получить достойную компенсацию или новое жилье. Оставайтесь в курсе событий на всех этапах работы с муниципалитетом. Если будут нарушатся ваши права хозяина квартиры, есть возможность отстоять их в суде.

• Скачать бланк искового заявления с просьбой предоставить жилое помещение взамен аварийного
• Скачать образец искового заявления с просьбой предоставить жилое помещение взамен аварийного

Что делать, если дом попал под снос?

Если собственник попал в ситуацию, когда квартира или дом были признаны аварийными, он должен знать, что администрация может выкупить их. Если же они придут к соглашению, он может съехать в предложенный ему вариант. В нем отразят стоимость оцененной недвижимости, сроки и иные условия выкупа.

При несогласии с решением или при развитии ситуации, когда стороны не пришли к соглашению, администрация или собственник могут обратиться в суд с иском.Его предъявляют в течение 2-х лет с момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

В России сохраняется практика, когда некоторые районы с аварийными домами не интересуют инвесторов-застройщиков. В них проживают наниматели, которые ждут дня, когда администрация переселит их за государственный счет. Когда они уже не ожидают, вдруг появляются инвесторы. Жильцам приходится в спешке бежать в Жилищный комитет, чтобы подать документы на приватизацию (об оформлении в собственность аварийного неприватизированного жилья читайте здесь). В таком случае компенсация может быть солидной, так как владелец может затребовать на новом месте большую жилплощадь.

Иногда процесс расселения длится годами, так как один из собственников не согласен с суммой компенсации или площадью квартиры взамен. В итоге инвестор может отказаться от проблемного дома, и все жильцы останутся в своих лачугах.

Документы, сопровождающие процедуру

Собственник, наниматель или сотрудники Государственной жилинспекции могут подать заявление о признании жилплощади полуразрушенной. Его относят в межведомственную комиссию по своему району, которая всегда работает при администрации или по месту нахождения жилья.

Кроме заявления на аварийное жилье важно предоставить копии следующих документов:

1. Свидетельство о праве собственности или документ, подтверждающий социальный наем. Все правоустанавливающие документы ксерокопируют.
2. План и техпаспорт на жилье.
3. Заключение от независимых экспертов из специализированной организации.
4. Если есть жалобы жильцов, подтверждающих неудовлетворительность условий проживания.