Мифы жкх: что такое «содержание жилого помещения»?

Содержание недвижимости

Содержание жилых помещений и здания в исправном виде осуществляется при выполнении совокупности действий, направленных на поддержание помещения в виде, пригодном к эксплуатации лицами, с которыми был заключен документ о праве собственности.

Основным действием, предпринимаемым управляющими компаниями в отношении МКД – проведение капитального и текущего ремонта, и выполнении профилактических мер, направленных на устранение и предотвращение поломок.

Занимаются этим не поставщики коммунальных услуг, а специально созданный фонд.

Согласно Жилищному кодексу, по статье 154, содержание МКД и жилых помещений включает в себя:

Это основные действия, предпринимаемые Управляющими компаниями.

Дополнительно был введет перечень обязательных работ, которые должны выполняться УК в строгом порядке:

В договоре услуг детально описывается каждый пункт – что должна делать управляющая компания и каковы ее обязанности.

Управляющая компания и ее клиенты – жильцы многоквартирных домов, имеют возможность установить при заключении договора дополнительные условия, только в том случае, если они не противоречат законодательству Российской Федерации.

Решение может быть принято только на общем собрании. Если обе стороны не имеют возражений – договор подписывается после добавления новых положений.

Управляющие компании время от времени должны наносить визит с целью осмотра помещений и выявления неисправностей.

Фото: роль совета МКД в процессе контроля за деятельностью управляющей организации

По желанию жильцов, сотрудник УП может нанять консьержа для охраны дома, составить смету на текущий ремонт коммуникаций.

Жильцы многоквартирных домов получают квитанции, в которых делаются отметки о списании средств за конкретные услуги.

Закон считается нарушенным в том случае, если была взята плата за невыполненную или не качественно выполненную услугу.

Размер платы за содержание жилого помещения

Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения описан в п. 31-36 раздела III Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

Порядок определения размера данного платежа отличается в зависимости от способа управления МКД (с привлечением управляющей компании, самостоятельно собственниками квартир, путем создания ТСЖ и др.).

Если управлением многоквартирного дома занимается УК, то размер платы за содержание жилого помещения определяется согласно следующим правилам (п. 31 упомянутого выше Постанов. Правит. РФ):

• решение о размере данного платежа принимается на общем собрании собственников квартир,
• при определении суммы обязательно учитывается мнение управляющей компании,
• плата устанавливается на период не менее 1 года,
• свои предложения о размере суммы на содержание МКД управляющая компания обязана представить на рассмотрение собственников жилья за 30 дней до проведения общего собрания. Эта информация размещается на досках объявлений в подъезде, чтобы каждый смог с ней ознакомиться.

Кто и как устанавливает тариф

Иногда на практике встречаются ситуации, когда собственниками МКД не было принято решение о размере платы за содержание жилого помещения. В данном случае для определения этой суммы используется соответствующий тариф. Он устанавливается органами местного самоуправления конкретного региона или города.

При определении размера данного тарифа компетентные органы исходят из стоимости работ и услуг, входящих в перечень, утвержденный общим собранием владельцев помещений МКД. Кроме того, тут также учитываются положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, в котором проведен минимальный перечень работ, необходимых для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии.

Как рассчитывается

Если собственники помещений самостоятельно устанавливают плату за содержание жилого помещения, то ее размер рассчитывается на основании сметы, представленной управляющей компанией. В данном документе должны быть подробно расписаны все работы и услуги, выполнение которых запланировано, и приведена их актуальная стоимость.

Если же собственники МКД не определились с размером платежа за содержание жилого помещения, то он рассчитывается исходя из установленного тарифа и площади квартиры.

Как правило, для расчета суммы на содержание и ремонт жилого помещения используется следующая формула:

Плата за содержание жилого помещения = Т * S_кв+ (N * S_моп * S_кв/S_общ) * Т_кр

Приведённые в формуле показатели расшифровываются следующим образом:

• Т – тариф, установленный органом местного самоуправления,
• S_кв – площадь конкретного помещения (квартиры),
• N – норма потребления конкретного коммунального ресурса,
• S_моп – площадь общедомовых помещений,
• S_общ – общая площадь помещений жилого и нежилого фонда,
• Т_кр – тариф, установленный для конкретного вида коммунального ресурса.

Тариф в Москве

В Москве тарифы, используемые для расчета оплаты за содержание жилого помещения, установлены в Постановлении Правительства Москвы от 13.12.2016 года № 848-ПП (приложение № 5). Они различаются в зависимости от этажа, на котором проживает собственник, наличия/отсутствия удобств, а также мусоропровода и лифта.

Тарифы на содержание жилого помещения, действующие в Москве в 2020 году, приведены в таблице ниже:

Цена за содержание жилого помещения

Как рассчитать расходы?

Цены за ремонт и содержание жилья, а также общедомового имущества в зависимости от регионов могут различаться. Тарифы не подлежат регулированию со стороны государственных органов или организаций ЖКХ.

Формирование тарифов на многоквартирный дом

Согласно статье 156 Жилищного кодекса РФ, список оказываемых управляющей компанией услуг и их стоимость устанавливаются собственниками на общем собрании. В действительности чаще проходит голосование за тарифы, предложенные представителем организации. Рассчитываются они, исходя из:

• цены топлива;
• стоимости найма рабочих;
• количества средств, затрачиваемых на материалы;
• накладных расходов;
• прибавки с учётом предполагаемой инфляции.

Прибыль управляющей организации находится в пределах 5% от итогового тарифа, потому установление жильцами слишком низких расценок чревато отказом компании от сотрудничества в дальнейшем.

Кроме того, заниженный тариф может негативно сказаться и на состоянии многоквартирного дома. Минимальный уровень сервиса по содержанию и ремонту жилья установлен правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утверждёнными постановлением Госстроя РФ №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» от 27.09.2003.

Где узнать эти тарифы?

Чтобы самостоятельно проверить тарифы на услуги организации, необходимо обратиться в управляющую компанию и оформить запрос на предоставление документов, подтверждающих выполнение заявленных работ и услуг.

Как часто проводить проверки?

Многих жильцов интересует не стоимость производимых услуг, а периодичность их выполнения.

Ведь часто работники коммунальных организаций стремятся обмануть собственников, не тратя силы и время на выполнение того или иного действия.

Такие случаи часто аргументируют отсутствием денег, рабочей силы или же тем, что подобные работы недавно проводились.

Если в договоре нет соответствующего пункта, который бы отвечал за разъяснение частоты проводимых работ, то жильцы могут воспользоваться таблицей под номером 49, которая установлена рекомендациями по нормированию труда работников, которые осуществляют труд в сфере обслуживания дома.

Исходя из этой таблицы можно привести ряд примеров, которые наглядно будут характеризовать количество проделанных работ.

• Снятие пыли с потолков – 2 раза в год.
• Мытье окон – 2 раза в год.
• Мытье лестничных площадок – ежедневно.
• Подметание площадок – ежедневно.
• Протирка стен – 2 раза в год, подоконников – 1 раз в месяц.
• Мытье почтовых ящиков – 1 раз в месяц.

Что касается проведения ремонтных действий, то они разделяются на сезонные, плановые и необходимые. Сезонные работы должны проводиться раз в год, когда дом готовят к отопительному сезону или же, прекращают его.

Плановые ремонтные работы относятся к текущему ремонту и должны быть запланированы в годовом плане, с которым жильцы могут ознакомится все собственники помещений в многоквартирном доме, а также внести свои коррективы на собрании.

Необходимый ремонт – это деятельность по устранению неполадок, которые появились спонтанно и требуют скорейшего вмешательства.

К примеру, поломка коммуникаций и не поставка жильцам воды, газа или света требует немедленного устранения проблем.

Только сами жильцы могут защитить свои права в случае, если с ними обошлись неправомерно и потребовать исполнения работ в соответствии с договором.

Входит ли обслуживание домофона

В действующем законодательстве и нормативных актах нет прямого указания в части возможности отнесения расходов на обслуживание домофонов к коммунальным услугам. В течение несколько лет проблемный вопрос о «домофонных» платежах часто поднимался в обществе.

Мнение эксперта
Смирнов Александр Станиславович
Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

В число распространенных вопросов входит не только то, как возможно расторгнуть соглашений с обслуживающей организацией, но и насколько законно взимание ежемесячной абонентской платы в квитанциях.

Услуги обслуживающей домофон организации должны быть подробно прописываться в договоре и если они выполняются ненадлежащим образом, то подобный факт может стать причиной отказа от использования услуг обслуживающей организации.

Как определяется величина платежа?

Услуги имеют фиксированное денежное выражение и отражаются в ежемесячных квитанциях. Вместе с тем иногда в перечень работ вносятся корректировки. Они связаны с дополнительными потребностями или выявленными в процессе проверок недостатками. На собраниях с собственниками квадратных метров предложения могут дать как последние, так и представители структур, осуществляющих деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. По итогам составляется протокол, который является документом, обязательным к исполнению. После подписания акта представителями домоуправляющей структуры и лицами, проживающими в доме, бумага обретает юридическую силу.

Важно! Тарифы могут устанавливаться как при участии собственников, так и без их ведома. В первом случае УК принимает предложения граждан, рассматривает их и предлагает компромиссный вариант, если объем задач нельзя выполнить при таком финансировании

Второй, в свою очередь, является самовольным решением юрлица. При этом житель вправе обратиться за разъяснениями и проверить корректность сумм в квитанции.

Если собственники выявили нарушения в работе домоуправляющей организации, то они вправе поменять тариф на общем собрании. Как правило, подобное происходит при излишних начислениях в квитке, поступившем для оплаты. В некоторых ситуациях претензии владельцев квадратных метров связаны со взиманием платы и отказом уполномоченной коллективным договором структуры исполнять обязательства. В конечном итоге закон дает человеку право инициировать смену УК. Это действие также осуществляется посредством собрания жильцов.

Если в квитках появились дополнительные строки, которые должны входить в обслуживание здания и придомовой территории, то граждане должны уплачивать за последнее меньшую сумму. По сути, такой подход к формированию счетов нельзя считать правильным.

Вопрос:

По какой формуле рассчитывается ежемесячный платеж?

Ответ:

Для определения итогового платежа в квитанции используется простая формула. Никаких сложных расчетов производить не придется. Достаточно следовать общепринятому алгоритму действий. Итак, первое, что потребуется сделать: установить стоимость услуг за 12 месяцев (осуществляется УК, ТСЖ). Далее, сумма делится на число собственников и их долю в общедомовом имуществе. И последнее, результат делится на 12 месяцев и заносится в квитанцию. Платеж нужно вносить каждые 30 дней.

Сколько нужно платить в муниципальной (неприватизированной) квартире?

При заключении договора социального найма с администрацией муниципалитета гражданин также обязан вносить средства в счет поддержания объекта в хорошем состоянии. Сумма определяется местными властями и закрепляются соответствующими нормативными правовыми актами. В счет включаются затраты на текущий ремонт МКД, стоимостью стройматериалов, плата за содержание штата работников.

Важно! Счета, поступившие нанимателям, не должны содержать строки «капремонт» и «обслуживание МКД». Данные расходные обязательства берет на себя собственник, то есть муниципалитет, в рамках взимаемой платы за наем

В случае приватизации обозначенные обязанности переходят к новому владельцу.