Рейтинг 100 управляющих компаний г. москвы в сфере жкх

Права и обязанности управляющей компании

Основная цель УК – это предоставление жильцам подходящих условий для проживания и следование законом ЖКХ.

Перечень обязательных услуг по содержанию жилья:

• проведение уборки подъездов;
• уборка придомовых территорий;
• прочистка канализационной системы;
• поддержание работы освещения;
• содержание фасада здания в надлежащем состоянии, что включает обновление отделки дома;
• благоустройство и озеленение придомовых территорий;
• контроль над исправностью лифтов;
• очищение крыш от снега и сосулек в зимний период;
• подготовка дома к сезонному периоду;
• своевременный вывоз мусора;
• поддержание работоспособности коммуникационных систем внутри МКД;
• контроль использования общедомовых счетчиков;
• проведение дезинфекции подвальных помещений;
• систематический осмотр имущества и устранение выявленных недостатков.

УК организует капитальные и текущие ремонтные работы и контролирует их выполнение. Деятельность предприятия должна проходить в рамках средств, которые поступают на ремонтные работы.

Обязанности УК по ремонту многоквартирных домов:

• ремонтные работы кровельного покрытия при протекании;
• реконструкция общих участков системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и электросетей;
• герметизация стыков и стен здания;
• покраска и отделочные работы по фасаду МКД; 
• замена стекол в подъезде и ремонт рам;
• проведение малярно-штукатурных работ в подъездных помещениях.

Помимо ремонтно-эксплуатационных работ, управляющая компания должна оказывать организационные услуги. В их состав входит: 

• сбор средств за коммунальные услуги и расчет с поставщиками; 
• учет проживающих;
• работа с неплательщиками; 
• взыскание долгов через суд, начисление пени;
• взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями;
• хранение технической и другой документации на МКД; 
• выявление лиц, которые незаконно пользуются электроэнергией;
• проведение собраний с владельцами;
• сообщение жителям дома об изменениях в тарификации; 
• оформление регистрации.

Права управляющей компании:

• предоставление сведений контролирующим органам о незаконной перепланировке; 
• информирование уполномоченных органов о применении общедомового имущества не по назначению;
• отключение коммунальных услуг при неуплате;
• использование резервных фондов на погашение долга организациям, занимающихся поставкой ресурсов или на ремонтные работы;
• периодическая проверка достоверности сведений приборов учета, и внесение изменений в платежи, при получении иных сведений.

В случае, если УК плохо исполняет свои обязанности, и из-за этого в доме произошла авария (например, прорвало трубу), она обязана произвести ремонт из собственных средств. Если УК отказывается это делать, жильцы вправе подать в суд. 

Какие критерии оценки УК

Система критериев помогает почти безошибочно определить, насколько качественно и добросовестно работает организация, справляется ли она с тем жилым фондом, который находится в управлении, получается ли у компании не копить долги и вести эффективную финансовую деятельность. Эту оценку дает общественность. Что получают управляющие компании? Если участники рейтинга объективны, то организация сможет легко понять свои ошибки и выявить нарушения. Это пойдет на пользу и УК, и собственникам, поможет в дальнейшем повысить рейтинговый балл.

К тому же рейтингование ориентирует людей в выборе управляющей компании.

Как правило, УК оцениваются по шести основным критериям:

1. Просроченные платежи УК ресурсоснабжающим организациям или долги перед ними.
2. Состоятельность и действительность жалоб жителей.
3. Игнорирование предписаний Госжилинспекции.
4. Штрафы, выписанные административной комиссией за различные нарушения при содержании дома.
5. Оформление единой коммунальной квитанции.
6. Публикация отчетов о деятельности УК на своем сайте и на других ресурсах, предложенных для размещения.

Менять или не менять

Рейтинг лучших управляющих компаний поможет тем, кто хочет выбрать другую обслуживающую организацию.

Сложно найти дом, собственники квартир в котором были бы совершенно удовлетворены работой своей управляющей компании. Однако жалобы и предложения поменять УК встречаются часто. Но решаются на этот шаг не все. Часто от него отказываются от собрания собственников, посвященного этой теме, на котором не набирается необходимое количество голосов для начала процедуры смены управляющей организации.

Когда жильцы не могут мириться с неэффективной работой УК или ее пренебрежением к своим обязанностям, процесс отказа от компании должен быть оформлен юридически.

Но до этого собственникам и управляющей компании обычно советуют найти путь конструктивного сотрудничества. Если эта попытка окажется безуспешной, то можно искать другую компанию или создавать ТСЖ.

ТСЖ — это более высокая форма самоорганизации и не на каждом доме она может работать. Жители должны понимать, что они полностью берут на себя ответственность за свой дом. Пенять будет не на кого, кроме как на самих жильцов. Должно быть выбрано правление ТСЖ и председатель правления, который будет работать. Но в ТСЖ нет профессиональных специалистов, и это мешает эффективно решать некоторые вопросы, связанные с обслуживанием.

Как узнать рейтинг своей УК

Вообще, регионы и области стараются сами размещать результаты оценки управляющих компаний, которые работают на их территории. Но если вы не нашли его на сайте Государственной жилищной инспекции вашей области, областного министерства ЖКХ или муниципальных порталах, то можно посмотреть результаты оценки эффективности работы вашей УК на МинЖКХ.

Рейтинг управляющих компаний ЖКХ 2017 также представлен на сайте. Он удобен в использовании. Компании можно искать по регионам или городам. Также можно воспользоваться «Поиском информации», вводя в окошки названия необходимого региона или города. Впрочем, если поисковик интернет-браузера вашего компьютера настроен по геолокации, то портал сам предложит вам управляющие компании вашего города или столицы региона.

Сегодня в базе МинЖКХ 42 тысячи управляющих компаний и ТСЖ, 15 тысяч населенных пунктов, 82 региона и 987 тысяч домов.

Проект создан, чтобы помочь собственникам квартир добиться большей открытости от своей УК, от системы ЖКХ и муниципальных органов. Через систематизацию и информирование организаторы проекта надеются повысить осведомленность граждан в том, как функционирует управляющая компания, насколько успешно оптимизирует свои расходы и прозрачна ли подотчетность.

МинЖКХ, кстати, некоммерческий общественный проект, и включиться в его работу может любой собственник. Чтобы сотрудничать с проектом, достаточно оставить сообщение на сайте, указав свой электронный адрес.

Что не так с рейтингом?

У рейтинга есть и темная сторона, необъективная и незаконная.

Так, в расчет берется количество возбужденных Госжилинспекцией административных дел. Откроем КОАП. Согласно ч. 4 ст. 28.1. дело об административном правонарушении считается возбужденным, как правило, с момента составления протокола об административном правонарушении.

Однако в своей практике юридического сопровождения управляющих компаний и ТСЖ я не раз отменял в суде постановления о наложении штрафов, вынесенные ГЖИ по результатам рассмотрения протоколов. Обжалуется только постановление по делу об административном правонарушении. Протоколы не обжалуются. Получается, что вины УК нет (постановление о наложении штрафа отменено), а рейтинг идет в минус, потому что был составлен протокол.

Исходя из своего опыта работы с ГЖИ, я полагаю, что в зачет идут все наложенные штрафы, даже если постановления по ним признаны незаконными и отменены в судах. Думаю, что как недостаток учитывается и неоплата штрафов по отмененным постановлениям, и неисполнение отмененных в суде предписаний.

Пункт 1 Порядка расчета критериев начисляет дополнительные баллы в зависимости от общей площади находящихся под управлением УК домов. Больше площадь – больше баллов. На мой взгляд, количество домов под управлением никак не влияет на качество обслуживания. Этот критерий необоснованно поощряет крупных игроков рынка и ущемляет небольшие компании.

Переходим к самому интересному

Согласно пункту 11 Порядка баллы начисляются за присоединение управляющей организации к Хартии о сотрудничестве в сфере управления МКД. В частности, 10 баллов начисляется за организацию расчетов за жилищно-коммунальные услуги посредством расчетно-кассового центра.

Пункт 6.1.8. Хартии предусматривает обязанность управляющей организации заключить договор с Единым информационно-расчетным центром Московской области на организацию расчетно-кассового обслуживания в сфере жилищно-коммунальных услуг.

В Московской области такой центр – это ООО «Московский областной единый информационно-расчетный центр», сокращенно ООО «МосОблЕИРЦ». Как следует из названия, это общество с ограниченной ответственностью – коммерческая организация, имеющая своей целью извлечение прибыли. За исполнение договоров на организацию расчетно-кассового обслуживания в сфере жилищно-коммунальных услуг МосОблЕИРЦ взимает с управляющей компании плату в несколько процентов от общей суммы начислений жителям.

Давайте посмотрим, кто стоит за МосОблЕИРЦ. Согласно данным ЕГРЮЛ более половины общества принадлежит ПАО «Мосэнергосбыт». В роли директора МосОблЕИРЦ выступает также ПАО «Мосэнергосбыт».

Таким образом, место в официальном рейтинге УК, которое прямо влияет на возможность вести хозяйственную деятельность, зависит от выполнения наличия возмездного договора с коммерческой организацией, собственником которой является одна из ресурсоснабжающих организаций.

Лично я вижу здесь нарушение подп. 10 п. 1 ст. 15 федерального закона «О защите конкуренции», согласно которому органам государственной власти субъектов Российской Федерации запрещается давать хозяйствующим субъектам указания о приобретении товара. Также нарушен запрет на дискриминационные условия, установленный подп. 8 п. 1 ст. 15 указанного закона: ООО «МосОблЕИРЦ» поставлено в выгодное положение по отношению к другим расчетно-кассовым центрам, осуществляющим деятельность на территории Московской области.

Мне кажется, есть основания для жесткой реакции Федеральной антимонопольной службы. А что думаете вы?

Обязанности управляющей компании. Как она работает, что выполняет

Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК. Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг

Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты. Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа

Основные функции

• организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
• поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
• устранять разного рода аварии
• осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
• санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью
• обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
• поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
• правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
• контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
• исполнять функций паспортного стола
• вывозить мусор
• отчитываться перед жильцами о проделанной работе
• согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
• контролировать сохранность общедомового имущества
• работать с обращениями собственников.

Что не входит в обязанности УК

Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре. Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество. Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.

Что это за рейтинг такой?

Распоряжением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 08.06.2015 № 90-РВ установлено, что Госжилинспекция Московской области формирует рейтинг управляющих организаций на основании расчетов, произведенных в соответствии с утвержденным этим же распоряжением Порядком расчета критериев оценки эффективности деятельности организаций, осуществляющих управление жилищным фондом на территории Московской области.

Место в рейтинге определяется по сумме набранных баллов. Больше баллов — выше рейтинг. Баллы начисляются как исходя из вполне разумных критериев, так и исходя из необъективных и даже, на мой взгляд, противозаконных критериев.

К разумным критериям можно отнести возраст домов, находящихся под управлением УК. Чем старше дома, тем сложнее поддерживать их в надлежащем состоянии и тем, соответственно, выше балл. Берется в расчет время управления УК отдельно взятым домом.

Также является объективным показателем качества работы процентное соотношение количества обращений (жалоб) на работу управляющей организации, поступивших в Госжилинспекцию, к общей площади обслуживаемого этой УК жилищного фонда, и процент к обслуживаемой площади жалоб, поступивших через портал «Добродел», наличие благодарностей.

Для рейтинга имеет значение размер задолженности перед ресурсоснабжающими организациями, наличие в домах общедомовых приборов учета.

Учитывается платежная дисциплина в части оплаты наложенных Госжилинспекцией на УК штрафов, количество неисполненных в срок предписаний, учет при производстве начислений рекомендаций Министерства ЖКХ Московской области.

На рейтинг влияет информационная открытость управляющей компании (взаимодействие с советами домов, наличие аккаунтов в соцсетях) и квалификация сотрудников, подтвержденная соответствующими документами.

Чем регулируется деятельность УК

На законодательном уровне статус УК не регламентирован. Однако обязанности УК регулируются Жилищным кодексом – ЖКХ-сфера очень обширна.

В нем и в Гражданском кодексе РФ установлено, что жильцы дома обязаны на общем собрании выбрать способ управления многоквартирным домом. В чем еще заключается ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Деятельность УК регулируется контрольно-надзорным органом – Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) и ее территориальными органами.

Эта организация имеет право проводить плановые и внеплановые проверки, выдавать предписания УК, проверять ее деятельность на предмет законности. Также государственная инспекция проводит контроль за порядком лицензирования компаний.

На региональном уровне организацию контролирует ряд органов:

1. Министерство строительства – занимается вопросами капитального ремонта, предоставления услуг ЖКХ.
2. Федеральная антимонопольная служба – следит за порядком образования цен на коммунальные услуги.
3. Министерство энергетики – осуществляет надзор за нормативами подачи теплоэнергии.

На местном уровне деятельность УК регламентируется локальными нормативными актами администрации города (района) или иных муниципальных образований. Предусмотрен порядок выездных и документальных проверок.

Не стоит забывать еще об одном способе контроля: сами жильцы имеют законное право следить за деятельностью УК и корректировать ее. Все действия регламентируются договором, заключенным между жильцами и УК

Именно поэтому важно максимально точно прописать в нем все пункты и условия

Арх-Строй Союз

«Арх-Строй Союз», ООО (Балашиха) расположилась на восьмой строчке рейтинга лучших управляющих компаний по Московской области на 2019 год. Управляющая компания была основана в 2006 году, и более чем за десятилетний период работы успела себя зарекомендовать только с лучшей стороны. «Арх-Строй Союз» в первую очередь заботится о создании комфортных условий для проживания жителей города Балашихи. Она занимается эксплуатацией и ремонтом жилых помещений, которые входят в список обслуживаемых данной УК. В компетенции предприятия входит наладка инженерного оборудования жилых помещений, их подготовка к сезонной эксплуатации, а также проведение работ по санитарному содержанию придомовых территорий и многое другое. К свое работе управляющая организация подходит со всей ответственностью.

Протокол общего собрания учредителей о создании УК

На первом заседании учредителей принимается решение о создании юридического лица и решаются все необходимые вопросы для начала работы УК. 

Этапы проведения собрания учредителей:

1. Регистрация участников. Если кого-то из учредителей замещают, этот человек должен иметь доверенность.

2. Открытие собрания. Открывает его председатель совета директоров или тот, кто инициировал проведение внеочередного собрания.

3. Избрание председателя собрания. Выбирается большинством голосов.

4. Утверждение регламента проведения собрания.

5. Выполнение регламента по пунктам.

6. Ведение протокола собрания – в течение всего собрания записываются принятые решения.

7. Отправка копий протокола собрания всем участникам. Нужно выполнить в течение 10 дней. Оригинал протокола общего собрания хранится в УК.

Протокол по результатам собрания учредителей при создании управляющей компании должен содержать:

• паспортные данные председателя и секретаря собрания;

• название управляющей компании;

• адрес управляющей компании;

• размер и способ формирования (создание новой, реорганизация, слияние и т.д.) управляющей компании;

• сведения о генеральном директоре УК;

• данные о том, кто будет заниматься государственной регистрацией УК.

Протоколы общих собраний собственников

Что касается протоколов общих собраний собственников, они в УК не хранятся. Управляющая организация может делать для себя копии.

Согласно 1 части статьи 146 Жилищного кодекса, оригиналы протоколов общих собраний собственников и решений, принятых на собраниях, передаются сперва в управляющую организацию. Их предоставляет тот, кто был инициатором собрания. Срок для передачи протоколов – 10 дней с даты собрания.

А уже потом эти оригиналы управляющая компания передает в орган государственного жилищного надзора, где они хранятся 3 года.

Копии протоколов и решений инициатор проведения собрания отправляет в соответствующие органы (например, в ресурсоснабжающую организацию или региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами).

Предпосылки

Предстоящее в мае 2015 года введение обязательной лицензии на управление жилой недвижимостью побуждает пристально взглянуть на субъекты управления в ЖКХ – собственно управляющие компании. А здесь налицо парадокс: несмотря на декларируемое обилие открытой информации, основные игроки рынка остаются неизвестными. Рейтинг 100 крупнейших управляющих компаний Москвы служит устранению этой лакуны и закладывает основу независимой системы оценки деятельности УК.

* — отмечены докладчики, подтвердившие свое выступление на круглом столе.

Что делать, если управляющая компания не выполняет свою работу?

Собственники квартир могут направить свои претензии к качеству оказываемых услуг по телефону объединённой диспетчерской службы (ОДС) или напрямую в управляющую многоквартирным домом компанию. Информацию о ней можно найти на портале «Дома Москвы». В разделе «Узнать о доме» по адресу дома опубликованы все данные о нём и его обслуживании. Здесь можно узнать название управляющей компании, её телефон, график работы, часы приёма и другую полезную информацию.

Если обращение не принесло никаких результатов, можно оставить сообщение на портале «Наш город» или обратиться в Мосжилинспекцию.

Стоит помнить, что, заключая договор, управляющая организация должна выполнять определённый перечень работ.

Управляющая организация обязана:

— следить за исправностью конструктивных элементов подъезда и своевременно их ремонтировать;

— ежедневно проводить влажное подметание лестничных клеток первых двух этажей, площадок перед мусоропроводами, вывозить отходы из мусороприёмной камеры и проводить её уборку; мыть пол лифта;

— два раза в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролётов в домах без лифта;

— один раз в месяц проводить влажную уборку всех лестничных площадок и пролётов в домах, оборудованных лифтом;

— один раз в месяц мыть, чистить и дезинфицировать все элементы мусоропровода;

— содержать и ремонтировать стояки холодного и горячего водоснабжения и канализации;

— следить за работоспособностью систем вентиляции;

— регулярно проверять безопасность работы газового оборудования, установленного в квартире;

— обеспечивать бесперебойную работу системы отопления, ремонтировать оборудование при необходимости;

— следить за состоянием стен дома, проводить ремонт, включая капитальный, если повреждения произошли по вине управляющей организации;

— содержать и ремонтировать системы водоснабжения и канализации;

— следить за работоспособностью систем противопожарной автоматики и дымоудаления;

— регулярно проверять безопасность системы газоснабжения;

— обеспечивать бесперебойную работу системы отопления.

ДЕЗ-Лыткарино

«ДЕЗ-Лыткарино», МУП (Лыткарино) — крупнейшая управляющая компания в городе Московской области Лыткарино. Основными видами деятельности организации выступают обслуживание жилых фондов, а также их ремонт и эксплуатация. «ДЕЗ-Лыткарино» занимается обслуживанием более двухсот жилых многоэтажных домов с общей площадью более чем полмиллиона квадратных метров. У предприятия имеются все ресурсы, которые нужны для качественного обслуживания жилых помещений. В жилищной управляющей компании трудятся исключительно профессионалы своего дела, что позволяет решать возникшие проблемы качественно и оперативно.

Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?

Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.

Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).

Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.

Учитывая эти факты, можно выделить следующие преимущества:

• при выявлении нарушений или преступлений УК они могут привлекаться к ответственности в рамках юридических норм;
• деятельность агентств будет регламентироваться положениями Законов и внутренних распорядительных документов;
• на действия посредника можно пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру и суд.

Реестр домов управляющих компаний формируется только из числа организаций, которые надлежащим образом оформлены и зафиксировали свою деятельность документально.

Заключение допсоглашения при смене названия управляющей компании — Правовед.RU

832 юриста сейчас на сайте

Добрый день.

Управляющая компания сменила наименование о чем даже не посчитала нужным сообщить собственникам жилья дома, которым они управляют. Это стало известно случайно. На все вопросы о том что нужен новый договор, доп.

соглашение собственников жилья с новой фирмой они отмахиваются и говорят что ничего не нужно, утверждают что ИНН и ОГРН остались прежними и этого достаточно.

Но на основании чего я должна оплачивать коммунальные платежи, если у меня нет договорных отношений с данным ООО и нет никакой подтверждающей бумаги о том что ООО «№1» и ООО «№2» это одно и тоже?

Спасибо

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Здравствуйте. В данной ситуации УК конечно же допускает нарушения. Вы правы, обязаны как уведомить так и заключить допсоглашение к договору, т.к. в нем указано старое наименование УК.

так, согласно:

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПОСТАНОВЛЕНИЕот 23 сентября 2010 года N 731Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами(с изменениями на 27 сентября 2014 года)

3. Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:а) общая информация об управляющей организации5. Управляющими организациями информация раскрывается путем:

а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации: сайт управляющей организации; сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации; сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;(подпункт в редакции, введенной в действие с 28 июня 2011 года постановлением Правительства Российской Федерации от 10 июня 2011 года N 459, — см. предыдущую редакцию)б) опубликования в полном объеме в официальных печатных средствах массовой информации, в которых публикуются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, на территории которых управляющие организации осуществляют свою деятельность (далее — официальные печатные издания), в случае если на территории муниципального образования отсутствует доступ к сети Интернет;(Подпункт в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2012 года постановлением Правительства Российской Федерации от 21 августа 2012 года N 845. — См. предыдущую редакцию)в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

docs.cntd.ru/document/902237558